VMC et location : obligations du propriétaire et du locataire
Ce que dit la loi, qui paie quoi, et que faire si votre VMC ne fonctionne pas.
La ventilation est une obligation légale du bailleur
Le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 définit les critères d'un logement "décent". L'article 2 impose que le logement dispose d'une ventilation permettant un renouvellement d'air suffisant. Si la VMC est hors service ou insuffisante, le logement ne remplit pas les critères de décence.
Conséquence pour le propriétaire : le locataire peut exiger la remise en état de la ventilation. En cas de refus, il peut saisir la commission départementale de conciliation ou le tribunal judiciaire, et potentiellement obtenir une réduction de loyer ou la résiliation du bail aux torts du bailleur.
Propriétaire vs locataire : qui fait quoi ?
Le propriétaire doit :
- Fournir un logement avec une ventilation fonctionnelle à l'entrée dans les lieux (décret 2002-120)
- Remplacer la VMC si le moteur est hors service (c'est un équipement fixe du logement, pas une charge locative)
- Assurer le gros entretien : remplacement du caisson, réparation des gaines endommagées, intervention sur les parties communes en copropriété
Le locataire doit :
- Nettoyer les bouches d'extraction et les entrées d'air (article 7d de la loi du 6 juillet 1989 : "Le locataire est obligé de prendre à sa charge l'entretien courant du logement")
- Ne pas obstruer les entrées d'air ni les bouches d'extraction (ne pas coller de scotch dessus, ne pas les boucher avec du papier)
- Signaler tout dysfonctionnement au propriétaire (VMC qui fait du bruit, qui ne tire plus, odeurs anormales)
Et l'entretien professionnel, il est à la charge de qui ?
C'est la zone grise. Le décret n°87-712 du 26 août 1987 (liste des charges récupérables) mentionne dans son annexe le "ramonage des conduits de ventilation" comme charge locative. Mais il ne mentionne pas explicitement l'entretien complet de la VMC (nettoyage caisson, mesure débits).
En pratique, la répartition la plus courante est :
- Nettoyage des bouches et entrées d'air : locataire (entretien courant)
- Entretien professionnel complet (caisson, turbine, mesures) : propriétaire, car ça dépasse l'entretien courant
- Remplacement de filtres (double flux) : assimilable à l'entretien courant → locataire
En copropriété avec VMC collective, l'entretien du caisson est une charge de copropriété (gérée par le syndic), pas une charge locative individuelle.
L'état des lieux : un point clé
À l'entrée dans les lieux, testez la VMC. Approchez un morceau de papier des bouches d'extraction : s'il n'est pas aspiré, notez-le sur l'état des lieux. C'est important pour deux raisons :
- Vous ne serez pas tenu responsable d'un dysfonctionnement préexistant à votre entrée
- Vous disposez d'un levier pour demander au propriétaire de faire entretenir la VMC
À la sortie, si les bouches sont sales par défaut d'entretien courant (de votre part), le propriétaire peut retenir une partie du dépôt de garantie au titre des réparations locatives.
Que faire si votre propriétaire refuse d'agir ?
Si votre VMC ne fonctionne pas et que votre propriétaire ne réagit pas après mise en demeure écrite (lettre recommandée avec AR) :
- Étape 1 : envoyez un courrier recommandé décrivant le problème, avec photos si possible, en citant le décret 2002-120
- Étape 2 : saisissez la commission départementale de conciliation (CDC) de votre département — gratuit et rapide
- Étape 3 : si la conciliation échoue, saisissez le tribunal judiciaire pour faire constater l'indécence du logement et demander la remise en état
L'ADIL (Agence Départementale d'Information sur le Logement) de votre département peut vous conseiller gratuitement sur vos droits.